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Marktwert

Der Verkäufer geht immer von der ertragsoptimierten Variante aus und will so viel als möglich Geld erzielen. Der Käufer muss bereit sein, die ertragsoptimierte Variante zu bezahlen – auch wenn diese aufgrund seiner eigenen Entscheidung nicht zur Ausführung kommt. Außerdem wird sich der Käufer am Markt umsehen, ob sich nicht vielleicht eine für ihn passendere, preiswertere, schönere und besser gelegene Kaufgelegenheit bietet. Er vergleicht die Angebote und fällt die Entscheidung, wie viel er bereit ist für das betreffende Objekt zu zahlen. Der Verkäufer kann das Angebot annehmen oder ablehnen und auf einen neuen Kaufinteressenten und dessen Entscheidung warten.

Genau das bedeutet Marktwert.
Ein Verkehrswertgutachten kann nicht auf die einzelnen handelnden Personen und deren Befindlichkeiten eingehen, sondern muss einen Marktwert finden, den zwei wirtschaftliche Denkende nicht unter Zeitdruck Stehende für angemessen halten.

Der tatsächliche Verkaufspreis kann und wird naturgemäß von diesem theoretisch ermittelten Wert abweichen.

Der Immobilienbewerter hat beide gegensätzlichen Interessenlagen im Blick und soll einen realistischen wahrscheinlichen Verkaufspreis benennen. Das geht aufgrund mathematischer Modelle, mit gesundem Menschenverstand, Erfahrung und Kenntnis des Immobilienmarktes.
Eine genaue „Punktlandung“ kann es dennoch nicht werden, weil Käufer und Verkäufer Menschen sind. Sie haben Emotionen, die nicht in rationale Zahlen fassbar sind.

Sachverständige - Unabhängig und unparteiisch

Die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist in Deutschland rechtlich nicht geschützt. Die Folge: Auch Gutachter, die nicht ausreichend qualifiziert sind, bezeichnen sich als Sachverständige und betätigen sich auf dem Markt. Um wirklich Experten von solchen Anbietern abzugrenzen, sieht die deutsche Gesetzgebung die öffentliche Bestellung vor. Sie bescheinigt einem Sachverständigen, dass er auf einem bestimmten Fachgebiet besonders qualifiziert ist. Zudem sind öffentlich bestellte Sachverständige darauf vereidigt, unabhängig und unparteiisch zu handeln. Das bedeutet: Dritte, denen Gutachten üblicherweise vorgelegt werden, können sich auf die Ergebnisse verlassen. Ein solches neutrales Gutachen stärkt zugleich den Ruf und die Position des Auftraggebers. Er steht nicht im Verdacht, sich auf ein unvertretbares parteiisches Gutachten zu verlassen. Weil sie unabhängig und unparteiisch sind, werden öffentlich bestellte Sachverständige als Gerichtsgutachter bevorzugt beauftragt – so verlangen es die Prozessordnungen deutscher Gerichte. öffentlich bestellte Sachverständige müssen keineswegs alleine tätig sein. Sie arbeiten auch in Teams, Ingenieurgesellschaften, Laboratorien oder Prüfgesellschaften. Für ihre Leistungen als Sachverständige sind sie jedoch immer persönlich verantwortlich.